Normalment tot comença amb una propietat que és just el que cal i una decisió que sembla urgent.
Després de la visita, l'agent immobiliari truca. Explica que hi ha altres parts interessades i que cal pagar un dipòsit per retirar la propietat del mercat. El comprador encara està calculant les xifres, el banc no ha acabat d'avaluar la hipoteca i encara hi ha documents per revisar, però està preocupat per perdre l'oportunitat.
És una situació molt comuna. També és el moment en què la gent assumeix riscos que ningú no ha explicat adequadament.
Un acord de dipòsit ja pot especificar la propietat, el preu, la data de l'escriptura de compravenda i les conseqüències de no tirar endavant la venda. Si, en una fase posterior, apareix una càrrega, o es descobreix que una part de la propietat és inhabitable, que les obres no han estat autoritzades correctament, o un banc es nega a concedir una hipoteca, la recuperació dels diners no dependrà únicament de qui tingui la raó. El que importarà molt seran els termes de l'acord, la informació disponible en aquell moment i les proves que s'hagin conservat.
Comprovar els detalls de la venda d'una propietat abans de lliurar cap diners no vol dir buscar problemes on no n'hi ha. Significa entendre tota la transacció abans de comprometre els teus estalvis.
Signar un contracte d’arres pot significar que la venda ja s'ha finalitzat.
En converses amb agents immobiliaris i propietaris, termes com «reserva», «dipòsit» i «pagament inicial» s'utilitzen sovint gairebé de manera intercanviable. Les seves implicacions legals, però, poden ser molt diferents.
A Catalunya, l'article 621-8 del Codi Civil de Catalunya estableix que l'import pagat pel comprador es considera, en principi, un dipòsit confirmatori. Serveix per confirmar que la venda s'ha efectuat i es descomputa del preu de compra. Si alguna de les parts incomplís el contracte, la controvèrsia pot anar més enllà de la simple pèrdua o devolució d'aquesta suma. Segons les circumstàncies, es pot reclamar l'execució específica del contracte, la seva resolució o una indemnització.
Els dipòsits penals permeten a una part retirar-se del contracte amb conseqüències que són conegudes per endavant, però que han de ser expressament acordades. Un comprador que es retira perd el dipòsit, mentre que un venedor que es retira l'ha de retornar duplicat, sotmès a qualsevol excepció legal i a qualsevol condició vàlidament acordada.
Aquesta distinció determina l'abast de les obligacions de cada part. Per això no n'hi ha prou amb identificar simplement la paraula «penitenciales» en una clàusula. El contracte s'ha de llegir en la seva totalitat. Pot preveure una clàusula de sortida en una secció i restringir-la en una altra, condicionar el reemborsament a un termini molt curt o deixar sense resposta la qüestió de què passa si no s'assegura el finançament.
De vegades el risc comença amb un dipòsit de només uns quants milers d'euros.
La confirmació de la reserva sovint es presenta com un document senzill que es signa abans del contracte principal. Aquesta impressió pot ser enganyosa.
Tot i que l'import pot ser inferior al dipòsit futur, el document pot establir un termini, definir els motius per perdre l'import o considerar que s'han acceptat certes condicions. Quan el comprador rep posteriorment l'informe de recerca de la propietat o descobreix una discrepància, ja està en procés de negociar, ja que la transferència ja s'ha produït i s'adona que retirar-se de l'acord comportarà un cost.
Abans de pagar, és aconsellable saber exactament què es reserva, qui retindrà els diners i quan s'han de retornar. Si cal comprovar encara la condició tècnica de la propietat, el finançament o qualsevol regularització necessària, la reserva es pot fer condicionada a que aquestes comprovacions siguin satisfactòries.
La propietat no ha de ser en perfecte estat per signar el contracte. Tanmateix, cal que estigui descrita adequadament.
El Registre de la Propietat, el Registre Cadastral i la propietat visitada poden explicar històries diferents.
No pots conèixer una propietat simplement recorrent les seves estances. També existeix al Registre de la Propietat, al Registre Cadastral i en els documents d'urbanisme. Aquests registres haurien de ser coherents, tot i que en la pràctica no sempre ho són.
Un simple extracte del Registre de la Propietat ajuda a confirmar qui és el propietari i quines hipoteques, embargaments, servituds o restriccions estan registrades contra la propietat. També mostra com es descriu la propietat. De vegades, el que sembla ser una única casa durant una visita, al Registre de la Propietat, està format per diverses propietats independents. O un pis que ha estat en ús durant anys no apareix tal com l' comprador s'esperava.
El Registre de la Propietat proporciona informació administrativa i fiscal sobre parcel·les de terreny, edificis, usos del sòl i àrees. És una font molt útil, però per si sola no prova la propietat, ni fa que un edifici sigui legal simplement perquè apareix al mapa.
Després hi ha la situació urbanística. Una terrassa tancada, un loft o una ampliació poden existir físicament i estar registrats al Registre de la Propietat, però poden requerir una llicència d'obres, una regularització o un ús diferent del declarat.
Finalment, hi ha la realitat física: com es va construir la propietat, en quina condició es troba i què pot verificar un expert tècnic.
Quan aquestes fonts no coincideixen, la qüestió no es pot resoldre simplement escollint-ne una i descartant les altres. Cal determinar l'origen de la discrepància i si afecta el valor, l'ús previst, el finançament o el potencial de venda futura.
Una habitació no sempre es considera legalment una habitació.
Imaginem una casa amb un soterrani ampli. Pot ser un espai ideal per a emmagatzematge, un taller o una habitació addicional. El problema sorgeix si el preu es negocia com si aquests metres quadrats fossin habitacions totalment habitables, quan no compleixen les condicions necessàries per a aquesta finalitat.
Una cosa similar s'aplica als patis coberts, a les terrasses tancades o a les superfícies de planta ampliades. Algunes situacions es poden corregir. Altres requereixen obres costoses o no es poden posar en conformitat com s'esperava.
L'article 621-50 del Codi Civil de Catalunya regula les discrepàncies en la superfície. No tota discrepància constitueix automàticament una manca de conformitat. La manera com es va calcular el preu, la descripció contractual i la importància d'aquests metres quadrats per a l'ús de la propietat influeixen en l'anàlisi. La llei també reconeix la importància de les discrepàncies que superin el 10 per cent, però no s'hauria d'utilitzar aquest percentatge com a únic criteri.
Quina documentació val la pena consultar abans de comprometre's
L'informe de cerca de la propietat és essencial, però no certifica que tota la propietat estigui en ordre. Normalment caldrà comprovar-lo amb l'escriptura de propietat, els detalls del registre de la propietat i el certificat d'ocupació.
Quan es compra un pis, també val la pena esbrinar si hi ha deutes pendents amb la comunitat de propietaris, quines despeses addicionals han estat aprovades i, si escau, les actes recents de les reunions. Si l'edifici havia de sotmetre's a una inspecció estructural, l'informe pot indicar la necessitat de reparacions importants. Una façana, una coberta o un element estructural que necessiti reparacions afectarà el cost real de la compra, fins i tot si l'interior del pis sembla estar en perfecte estat.
Segons la propietat, altres factors que poden ser decisius inclouen el certificat de rendiment energètic, l'impost sobre béns immobles (IBI), la llicència d'obres, l'estat dels ocupants o llogaters i si la propietat està classificada com a habitatge social.
La Llei catalana 18/2007 estableix la documentació que s'ha de proporcionar en adquirir una propietat. Part d'aquesta documentació es pot presentar abans que s'elabori l'escriptura pública. Tanmateix, si un document podria influir en la decisió de compra, veure'l l'últim dia és de poca utilitat. Té sentit examinar-lo abans de signar l'acord de dipòsit o estipular per escrit que la transacció està condicionada a un resultat satisfactori.
La revisió jurídica i la inspecció tècnica aborden qüestions diferents.
Durant una inspecció, és difícil determinar si una esquerda és superficial, si s'ha resolt un problema d'humitat o si les obres de renovació han afectat elements estructurals. Una nova capa de pintura pot millorar l'aspecte sense aclarir la causa del problema.
Quan una propietat és antiga, requereix una reforma important o presenta senyals d'advertència, l'opinió d'un arquitecte o d'un altre professional qualificat pot ser decisiva. Aquest professional avalua l'estat físic de la propietat i els treballs que probablement caldrà fer. A continuació, l'advocat considera com incorporar les seves conclusions al contracte, qui n'ha de ser considerat responsable i quin marge hi ha per a la renegociació o la rescissió.
Si el problema s'identifica a temps, encara és possible sol·licitar reparacions, renegociar el preu, imposar condicions a l'escriptura de venda o cancel·lar la compra. Una explicació verbal tranquil·litzadora no ofereix la mateixa protecció que un diagnòstic i un compromís per escrit.
Una resposta inicial afirmativa del banc encara pot comportar la denegació de la hipoteca.
Moltes persones signen un acord de dipòsit després de rebre una avaluació preliminar favorable o una aprovació financera inicial. La decisió final normalment arriba més tard, un cop el banc ha revisat els seus ingressos, la valoració i la pròpia propietat.
El finançament pot fracassar fins i tot quan el comprador es troba en una situació financera sòlida. Una valoració insuficient, defectes importants o una situació de títol complex també poden portar el prestador a rebutjar l'acceptació de la propietat com a garantia en els termes esperats.
L'article 621-49 del Codi Civil de Catalunya pot protegir el comprador en aquesta situació. Si el contracte estableix que tot o part del preu de compra ha de ser finançat per una entitat de crèdit, el comprador pot desdir-se del contracte si l'entitat designada es nega a concedir el finançament, sempre que el comprador notifiqui dins del termini acordat i que la negativa no sigui deguda a la negligència del comprador. La mateixa disposició permet que les parts acordin el contrari.
Una resposta negativa del banc pot facilitar que el dipòsit sigui reemborsat, però això no passa automàticament.
La clàusula hauria d'especificar l'import que requereix finançament, quina organització o organitzacions es tindran en compte, el termini per notificar una denegació i com s'ha de justificar aquesta denegació. També cal determinar si el contracte exclou expressament l'aplicació de l'article 621-49.
Quan una hipoteca està condicionada a que la propietat assoleixi una determinada valoració o a que es resolgui una qüestió concreta, val la pena deixar-ho clar. Parlar d'aquestes condicions abans de signar sol ser molt més fàcil que fer-ho quan s'acosta la data de l'escriptura de compravenda.
Un bon contracte estableix tant l'inici com el final.
Els models estàndard funcionen raonablement bé per a transaccions senzilles. En el cas d'una propietat sotmesa a obres de construcció, amb múltiples títols registrats o documentació pendent, cal adaptar el text.
La descripció ha de deixar clar què s'està comprant, incloent-hi qualsevol annex, superfícies i usos rellevants. Si està pendent una consolidació, rectificació o cancel·lació d'una càrrega, s'ha d'indicar qui n'és responsable, en quin termini i amb quin resultat.
També ha de ser possible rastrejar el flux de fons. El dipòsit, l'arranjament, les comissions de l'agent immobiliari i el saldo del preu de compra són conceptes separats. Si una agència retén part de l'arranjament com a custòdia i transfereix una altra part als venedors, qualsevol liquidació futura requerirà la coordinació de diversos pagaments. La frase «les quantitats seran retornades» pot resultar insuficient si no aclareix qui ha de retornar cada quantitat i quan.
Els terminis han de ser coherents amb la valoració, la hipoteca i qualsevol procediment pendent. Una pròrroga vinculada a un esdeveniment verificable sol oferir més certesa que una que depèn únicament de la bona voluntat d'una de les parts.
També és una bona idea exposar les conseqüències. Què passa si la escriptura de propietat no arriba? I si l'associació de propietaris no es pot registrar? Què passa si l'informe tècnic revela un problema greu? Una clàusula que abordi aquestes qüestions ajuda a finalitzar la compra si tot va bé i evita haver d'improvisar si alguna cosa surt malament.
Una experiència real que va canviar completament durant la venda
No estic explicant aquests problemes només des d'una perspectiva teòrica. Vaig estar personalment implicat, tant com a comprador com a advocat, en una transacció immobiliària que va durar uns vuit mesos.
Ens va agradar la propietat i érem conscients que necessitava renovacions. El procés va començar amb una reserva, seguida d'un acord de dipòsit, i més tard vam haver de signar un addendi. Al principi semblava una compra complicada, però una que podíem gestionar.
Les comprovacions van revelar gradualment una realitat diferent. La documentació no proporcionava una descripció senzilla de tot el que havíem vist. Una part de la casa no es podia comptar com a espai habitable. Hi havia procediments de registre pendents, i l'anàlisi tècnica va confirmar defectes estructurals importants que no s'havien explicat clarament des del principi.
El finançament va acabar reflectint aquests problemes. Dos bancs van rebutjar l'acord després d'avaluar el préstec i la propietat.
En aquell moment, no n'hi havia prou amb dir simplement que ja no volíem comprar. Havíem d'explicar per què l'acord ja no oferia els termes i condicions necessaris i demostrar-ho.
He revisat les diverses versions dels contractes, he reconstruït on havia anat a parar cada import pagat, he comparat la informació del registre de la propietat i dels registres catastrals amb l'estat real de l'immoble, i he incorporat les conclusions tècniques i les denegacions del banc. Les disposicions de finançament de la llei catalana van tenir un paper central. També van ser rellevants la informació rebuda des del principi, l'estat real de la propietat i les tasques pendents.
Les negociacions van implicar tant el propietari com l'agent immobiliari, ja que els fons no es trobaven en un sol lloc. Finalment vam poder tancar la venda sense haver de recórrer a accions legals i recuperar totes les quantitats implicades en la transacció.
Va ser un procés llarg i, en moments, esgotador. També va confirmar una cosa important: protegir el comprador no sempre significa portar la transacció fins a la notaria. De vegades significa assegurar que puguin desdir-se a temps sense perdre els seus diners.
Si sorgeix un problema, la resposta dependrà de la seva gravetat.
Una discrepància en el registre de la propietat o una esquerda no constitueix, per si mateixa, motiu per rescindir un contracte. De la mateixa manera, l'existència d'un problema no obliga el comprador a continuar com si no hagués passat res.
Cal examinar què es va acordar, quina informació tenien les parts en el moment de la signatura, si el problema es pot rectificar i fins a quin punt afecta l'ús o el valor de la propietat.
El Codi Civil de Catalunya preveu diversos remeis en cas d'incompliment de contracte. Segons les circumstàncies, una part pot sol·licitar la rectificació, suspendre el seu propi compliment, resoldre el contracte, reduir el preu o reclamar una indemnització.
Encara hi ha molta discussió sobre els defectes ocults. En les operacions de compravenda regulades pel Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya, és aconsellable analitzar aquestes disputes a la llum del marc vigent sobre el compliment i el incompliment. Aplicar automàticament conceptes o terminis d'un altre marc legal pot conduir a una estratègia errònia.
Abans de presentar una reclamació, és útil recopilar la cronologia, els contractes, els pagaments, els informes i la correspondència. Una reclamació ben documentada et permet negociar des d'una posició molt més clara. No cal començar amb amenaces. L'altra part ha d'entendre el problema, la solució que es busca i el risc de no aconseguir-la.
Les arres ens ensenyen una lliçó important.
Les normes que regulen els contractes de lloguer varien, però les proves són, un cop més, crucials. El contracte de lloguer, l'inventari, les fotografies i qualsevol correspondència guardada a l'inici poden determinar, mesos més tard, si cal retornar la fiança o qui és responsable de pagar les reparacions.
Les reclamacions relatives a dipòsits de garantia i les disputes sobre danys mereixen una guia pròpia. Mentre la preparem, podeu consultar el nostre contingut sobre dret immobiliari (en castellà).
Sis preguntes a fer abans de signar un contracte de dipòsit
No totes les propietats requereixen el mateix nivell d'investigació. Aquestes preguntes ajuden a identificar si encara falten detalls importants:
- Pot el venedor transferir tot el que s'esmenta a l'anunci i durant la visita?
- Els escriptures, el Registre de la Propietat, el Registre Cadastral i la realitat física expliquen tots una història coherent?
- Es poden utilitzar legalment, tal com està previst, les instal·lacions que justifiquen el preu?
- Sabem quines són les despeses, les despeses de servei, les obres pendents i la condició tècnica de l'edifici?
- Estan clarament exposades la necessitat de finançament i les conseqüències de la negativa d'un banc?
- Sabem qui gestiona cada pagament i com es reemborsarà si no es compleix una condició clau?
Si queden diversos assumptes pendents de resoldre, pot ser aconsellable demanar més temps o establir condicions abans de signar.
Preguntes freqüents sobre les arres a Catalunya
Puc recuperar el meu dipòsit si el banc no em concedeix una hipoteca?
Això pot ser possible quan el contracte preveu finançament i es compleixen els requisits de l'article 621-49 del Codi Civil de Catalunya. La negativa s'ha de justificar dins del termini acordat i no ha de ser fruit de la negligència del comprador. Com que la disposició permet un acord contrari, cal revisar tot el contracte.
Tots els acords de dipòsit permeten retirar diners perdent només els diners que heu pagat?
No. A Catalunya, aquestes quantitats es consideren un dipòsit confirmatori llevat que s'hagi acordat expressament la seva naturalesa penalitzadora.
El certificat de propietat mostra que la propietat compleix plenament els estàndards?
No. Proporciona informació sobre la propietat i els drets registrats. S'ha de comprovar amb l'escriptura de propietat, el Registre de la Propietat, els documents d'urbanisme, el certificat de l'immoble i l'estat físic de la propietat. Tampoc, per si sol, certifica la condició tècnica de la propietat.
Es pot signar un acord de dipòsit si falten alguns documents?
Sí, però és important identificar quin document falta, quan es presentarà i què passarà si no arriba o conté un error. La transacció pot estar condicionada a un resultat satisfactori.
Qui retorna el dipòsit pagat a un agent immobiliari?
Depèn dels termes del contracte i de si l'agència encara té els diners. Si part de la suma ja s'ha pagat als venedors, pot ser necessari fer diversos reemborsaments coordinats.
Un informe tècnic substitueix una revisió jurídica?
No. L'informe tècnic examina l'estat físic i les obres. La revisió jurídica analitza la propietat, les gravàmens, el contracte i les implicacions de les conclusions. En una transacció complexa, ambdues perspectives es complementen mútuament.
El notari comprovarà l'acord de dipòsit?
L'acord de dipòsit se sol signar abans que les parts vagin al notari per formalitzar l'escriptura. Un cop el notari ha autenticat el document, ja no és possible desdir-se'n ni renegociar lliurement un contracte privat que ja és vinculant per a les parts.
Comprovar abans et dona més llibertat per prendre decisions.
Cap venda no és totalment lliure de riscos. Una revisió prèvia et permet identificar els riscos, exposar-los en el contracte i decidir si encara és raonable acceptar-los.
Si esteu a punt de fer un dipòsit o signar un acord preliminar, Ouissal Chairi, advocada col·legiada a l'ICAB amb el número 49.141, pot revisar el contracte i la documentació de la propietat. També us pot ajudar a negociar si sorgeixen discrepàncies, defectes o problemes de finançament.
Buscar consell abans de signar pot evitar haver de prendre la primera decisió important un cop ja s'hagi pagat l'import.
Per rebre assessorament en una compra, consulta el servei de dret immobiliari.