Avant de signer des arras en Catalogne : vérifier l’achat immobilier

Tout commence généralement par un logement qui convient et une décision qui semble urgente.

Après la visite, l'agence appelle. Il y a d'autres personnes intéressées, expliquent-ils, et pour retirer l'annonce du marché, il faut verser un acompte dans le cadre d’un contrat d’arras. L'acheteur est encore en train de faire ses calculs, la banque n'a pas encore fini d'étudier le prêt immobilier et il reste des documents à examiner, mais il craint de rater cette occasion.

C'est une situation très courante. C'est aussi le moment où l'on accepte des risques que personne n'a bien expliqués.

Un contrat d'arrhes peut déjà préciser le logement, le prix, la date de l'acte notarié et les conséquences en cas de non-poursuite de la vente. Si, par la suite, une charge apparaît, une partie du bien immobilier qui n'est pas habitable, des travaux non régularisés ou un refus bancaire, la récupération de l'argent ne dépendra pas uniquement de savoir qui a raison. Ce qui aura une grande importance, c’est ce qui a été signé, les informations disponibles à ce moment-là et les preuves qui ont été conservées.

Vérifier les termes d'une vente avant de verser de l'argent ne revient pas à chercher des problèmes là où il n'y en a pas. Cela signifie simplement prendre connaissance de l'ensemble de la transaction avant d'engager ses économies.

La signature d’un contrat d’arras peut signifier que la vente est déjà conclue

Lors des discussions avec les agences et les propriétaires, des termes tels que « réserve », « acompte » et « arras » sont souvent utilisés comme des synonymes. Leurs effets juridiques peuvent toutefois être très différents.

En Catalogne, l'article 621-8 du Code civil de Catalogne stipule que la somme versée par l'acheteur est considérée, en principe, comme un acompte confirmatoire. Elle sert à confirmer que la vente a été conclue et est déduite du prix. Si l'une des parties manque à ses obligations, le litige peut aller au-delà de la simple perte ou restitution de cette somme. Selon le cas, il est possible de demander l'exécution du contrat, sa résiliation ou une indemnisation.

Les arrhes pénitentielles permettent de se rétracter en connaissant à l'avance les conséquences, mais elles doivent faire l'objet d'un accord explicite. L'acheteur qui se rétracte les perd, et le vendeur qui se rétracte doit les restituer en double, sous réserve des exceptions légales et de ce qui a été valablement convenu.

Cette différence détermine l'étendue des obligations de chaque partie. C'est pourquoi il ne suffit pas de repérer le terme « pénalités » dans une clause. Il faut lire le contrat dans son intégralité. Une clause peut prévoir une issue dans un paragraphe et la restreindre dans un autre, subordonner le remboursement à un délai très court ou ne pas préciser ce qui se passe en cas de non-obtention du financement.

Parfois, le risque commence par une réserve de quelques milliers d'euros

La réserve est souvent présentée comme un simple document que l'on signe avant le contrat important. Cette impression peut être trompeuse.

Même si le montant est inférieur à celui de l'acompte, le document peut fixer un délai, définir les motifs de perte de la somme versée ou considérer certaines conditions comme acceptées. Lorsque l'acheteur reçoit ensuite le casier immobilier ou découvre une anomalie, il se retrouve déjà en pleine négociation, le virement ayant déjà été effectué, et avec le sentiment que se retirer lui coûtera cher.

Avant de payer, il est préférable de savoir exactement ce que l'on réserve, qui conservera l'argent et quand il devra être restitué. S'il reste encore à vérifier l'état technique, le financement ou à régulariser certaines formalités, la réservation peut être subordonnée à l'issue satisfaisante de ces vérifications.

Le logement n'a pas besoin d'être parfait pour signer. Il doit toutefois faire l'objet d'explications suffisantes.

Le registre, le cadastre et le logement visité peuvent raconter des histoires différentes

On ne découvre pas un logement uniquement en parcourant ses pièces. Il figure également au registre foncier, au cadastre et dans les documents d'urbanisme. Ces différentes versions devraient être cohérentes, même si, dans la pratique, ce n'est pas toujours le cas.

L'extrait simplifié du registre foncier permet de vérifier l'identité du propriétaire et de connaître les hypothèques, saisies, servitudes ou restrictions qui y sont inscrites. Elle indique également comment le bien immobilier est décrit. Il arrive parfois que ce qui, lors de la visite, semble n’être qu’une seule maison soit, d’un point de vue cadastral, constitué de plusieurs biens immobiliers. Ou encore qu’un étage utilisé depuis des années n’apparaisse pas comme l’acheteur s’y attendait.

Le cadastre fournit des informations administratives et fiscales sur les parcelles, les constructions, les affectations et les superficies. C’est une source très utile, mais elle ne suffit pas à elle seule à attester la propriété ni à rendre légale une construction du simple fait qu’elle y soit représentée.

Vient ensuite la question urbanistique. Une terrasse fermée, une mezzanine ou une extension peuvent exister physiquement et figurer au cadastre, mais nécessiter un permis, une régularisation ou un usage différent de celui déclaré.

Enfin, il reste la réalité matérielle : comment le bien immobilier a-t-il été construit, dans quel état se trouve-t-il et que peut vérifier un professionnel technique ?

Lorsque ces sources ne concordent pas, la question ne se résout pas en en choisissant une et en écartant les autres. Il faut déterminer d’où provient cette divergence et si elle a une incidence sur la valeur, l’usage prévu, le financement ou la possibilité de vendre à l’avenir.

Une pièce n'est pas toujours, d'un point de vue juridique, une pièce

Imaginons une maison dotée d'un sous-sol spacieux. Cela peut constituer un excellent espace de rangement, un atelier ou une pièce annexe. Le problème se pose lorsque le prix est négocié comme si ces mètres carrés étaient des chambres à coucher pleinement habitables, alors qu'ils ne remplissent pas les conditions nécessaires à cet usage.

Il en va de même pour les cours couvertes, les terrasses fermées ou les étages agrandis. Certaines situations peuvent être corrigées. D’autres nécessitent des travaux coûteux ou ne permettent pas la régularisation escomptée.

L'article 621-50 du Code civil catalan régit les différences de superficie. Une différence ne constitue pas automatiquement un défaut de conformité. La manière dont le prix a été calculé, la description contractuelle et l'importance de ces mètres carrés pour l'usage du logement modifient l'analyse. La loi prévoit également la prise en compte des différences supérieures à 10 %, mais ce pourcentage ne devrait pas être utilisé comme seule référence.

Quels documents faut-il consulter avant de s'engager ?

Le « note simple » est indispensable, mais il ne garantit pas que l’ensemble du bien immobilier soit en règle. Il faudra généralement le comparer avec l’acte de propriété, les informations cadastrales et le certificat d’habitabilité.

Dans le cas d'un appartement, il est également utile de connaître l'état des dettes envers la copropriété, les charges approuvées et, le cas échéant, les procès-verbaux récents. Si l'immeuble devait faire l'objet d'un contrôle technique, le rapport peut laisser entrevoir des réparations importantes. Une façade, une toiture ou une structure nécessitant des travaux a une incidence sur le coût réel de l'achat, même si l'intérieur de l'appartement semble impeccable.

Selon le bien immobilier, le certificat de performance énergétique, la taxe foncière (IBI), les permis de construire, la situation des occupants ou locataires éventuels et le statut de logement social peuvent également être des facteurs déterminants.

La loi catalane n° 18/2007 régit les documents à fournir lors de l'acquisition d'un logement. Une partie de ces documents peut être remise avant l'acte notarié. Toutefois, si un document est susceptible d'influencer la décision d'achat, le consulter le dernier jour n'est guère utile. Il est donc raisonnable de l'examiner avant de signer le contrat d'arrhes ou de préciser par écrit que la transaction est subordonnée à un résultat satisfaisant.

Le contrôle juridique et le contrôle technique répondent à des questions différentes

Lors d'une visite, il est difficile de savoir si une fissure est superficielle, si un problème d'humidité a été résolu ou si des travaux de rénovation ont affecté des éléments structurels. Une couche de peinture récente peut améliorer l'aspect sans pour autant clarifier l'origine du problème.

Lorsqu’un logement est ancien, qu’il nécessite d’importants travaux de rénovation ou qu’il présente des signes avant-coureurs, l’avis d’un architecte ou d’un autre technicien compétent peut s’avérer décisif. Ce professionnel examine l’état physique du bien et les travaux prévisibles. L’avocate étudie la manière de transposer ces conclusions dans le contrat, détermine qui doit en assumer la responsabilité et évalue la marge de manœuvre disponible pour renégocier ou résilier le contrat.

Si le problème est détecté à temps, il est encore possible de demander une réparation, de réviser le prix, de subordonner la signature de l'acte de vente à certaines conditions ou de renoncer à l'achat. Une explication verbale rassurante n'offre pas la même protection qu'un diagnostic et un engagement écrit.

Même si la banque donne d'abord son accord, la demande de prêt immobilier peut tout de même être refusée

Beaucoup de gens versent un acompte après avoir reçu une simulation favorable ou un premier accord de financement. La décision définitive intervient généralement plus tard, une fois que la banque a examiné les revenus, l'expertise immobilière et le bien lui-même.

Le financement peut échouer même lorsque l'acheteur dispose d'une situation financière solide. Une estimation insuffisante, des vices majeurs ou une situation cadastrale complexe peuvent également amener l'établissement à ne pas accepter le logement comme garantie aux conditions escomptées.

L'article 621-49 du Code civil de Catalogne peut protéger l'acheteur dans cette situation. Si le contrat prévoit que tout ou partie du prix sera financé par un établissement de crédit, l'acheteur peut se rétracter lorsque l'établissement désigné refuse le financement, à condition qu'il en justifie la raison dans le délai convenu et que ce refus ne soit pas dû à sa négligence. La disposition elle-même permet aux parties de convenir d'une autre solution.

Un refus de la banque peut ouvrir la voie à la récupération de l'acompte, mais cela ne se fait pas automatiquement.

La clause devrait préciser le montant à financer, la ou les entités concernées, le délai dans lequel le refus peut être notifié et la manière dont celui-ci devra être justifié. Il convient également de vérifier si le contrat exclut expressément l'application de l'article 621-49.

Lorsque l'octroi du prêt immobilier dépend de l'obtention d'une évaluation déterminée du bien immobilier ou de la résolution d'une irrégularité, il est utile de le préciser. Il est généralement beaucoup plus simple d'aborder ces conditions avant la signature que d'en discuter à l'approche de la date de l'acte notarié.

Un bon contrat précise aussi bien les conditions d'entrée que celles de sortie

Les modèles standard fonctionnent assez bien pour des opérations simples. Dans le cas d'un logement en cours de rénovation, comportant plusieurs propriétés cadastrales ou pour lequel des documents sont encore en attente, le texte doit être adapté.

La description doit permettre de savoir ce qui est acheté, y compris les annexes, les surfaces et les usages pertinents. Si un regroupement, une rectification ou la radiation d'une charge est en cours, il convient d'indiquer qui doit s'en charger, dans quel délai et avec quel résultat.

Il doit également être possible de retracer le parcours de l'argent. La réserve, les arrhes, les honoraires d'intermédiation et le solde du prix sont des concepts distincts. Si une agence conserve une partie des arrhes en tant que dépositaire et en remet une autre partie aux vendeurs, une future décision exigera de coordonner plusieurs paiements. La formulation « les sommes seront restituées » peut s’avérer insuffisante si elle ne précise pas qui restitue chaque somme et à quel moment.

Les délais devraient être compatibles avec l'évaluation immobilière, l'hypothèque et les démarches en cours. Une prolongation liée à un fait vérifiable offre généralement plus de sécurité qu'une prolongation dépendant uniquement de la volonté d'une partie.

Il est également conseillé de préciser les conséquences. Que se passe-t-il si le titre de propriété n'arrive pas ? Et si le groupe d'enregistrement ne parvient pas à s'inscrire ? Que se passe-t-il si le rapport technique révèle un problème grave ? Une clause qui répond à ces questions permet de conclure la vente si tout se passe bien et évite de devoir improviser en cas de problème.

Une expérience concrète qui a complètement changé le cours de la transaction

Je n'aborde pas ces questions uniquement d'un point de vue théorique. J'ai moi-même participé, en tant qu'acheteuse et avocate, à une transaction immobilière qui s'est étalée sur près de huit mois.

Le logement nous avait plu et nous savions qu’il avait besoin d’être rénové. La procédure a commencé par une réservation, s’est poursuivie par un contrat d’arrhes, puis il a fallu signer un avenant. Au départ, cela semblait être un achat exigeant, mais faisable.

Les vérifications ont progressivement révélé une réalité différente. Le dossier ne décrivait pas clairement tout ce que nous avions constaté. Une partie de la maison ne pouvait pas être considérée comme surface habitable. Certaines formalités cadastrales étaient en suspens et l'expertise technique a confirmé l'existence de défauts structurels importants qui n'avaient pas été clairement expliqués au départ.

Le financement a fini par refléter ces problèmes. Deux banques ont refusé l'opération après avoir examiné le prêt et le bien immobilier.

À ce stade, il ne suffisait pas de faire savoir que nous ne souhaitions plus acheter. Il fallait expliquer pourquoi l'opération n'offrait plus les conditions requises et le démontrer.

J’ai examiné les différentes versions des contrats, reconstitué la destination de chaque somme versée, comparé les informations issues du registre foncier et du cadastre avec la réalité du bien immobilier, et intégré les conclusions techniques ainsi que les refus bancaires. Les prévisions de financement prévues par le droit catalan ont joué un rôle central. Les informations reçues au début, l’état réel du bien immobilier et les travaux restant à réaliser ont également été déterminants.

Les négociations ont impliqué à la fois le propriétaire et l'agence, car les fonds n'étaient pas centralisés en un seul endroit. Nous avons finalement pu conclure la vente sans avoir à engager de procédure judiciaire et récupérer toutes les sommes liées à la transaction.

Ce fut un processus long et, par moments, épuisant. Cela a également confirmé une chose importante : protéger l'acheteur ne consiste pas toujours à mener la transaction jusqu'au notaire. Parfois, cela consiste à faire en sorte qu'il puisse se retirer à temps sans perdre son argent.

Si un problème survient, la réponse dépendra de son importance

Une divergence cadastrale ou une fissure ne suffisent pas à elles seules à mettre fin à un contrat. De même, l'existence d'un problème n'oblige pas l'acheteur à poursuivre la transaction comme si de rien n'était.

Il convient d'examiner les termes de l'accord, les informations dont disposaient les parties au moment de la signature, si le problème peut être résolu et dans quelle mesure il affecte l'usage ou la valeur du logement.

Le Code civil de Catalogne prévoit différents recours en cas d'inexécution. Selon les circonstances, il est possible de demander la rectification, de suspendre l'exécution, de résilier le contrat, de réduire le prix ou de réclamer une indemnisation.

On parle encore beaucoup de vices cachés. Dans les transactions soumises au livre VI du Code catalan, il convient d'analyser ces conflits à la lumière du régime en vigueur en matière de conformité et de non-conformité. Appliquer automatiquement des concepts ou des délais issus d'un autre cadre peut conduire à une stratégie erronée.

Avant de formuler une réclamation, il est utile de rassembler la chronologie des événements, les contrats, les paiements, les rapports et les échanges. Une demande bien documentée permet de négocier en partant d'une position beaucoup plus claire. Il n'est pas nécessaire de commencer par des menaces. Il faut que l'autre partie comprenne le problème, la solution demandée et le risque de ne pas y parvenir.

Les contrats d’arras enseignent une leçon importante

Les règles en matière de location varient, mais là encore, les preuves s'avèrent décisives. Le contrat, l'état des lieux, les photos et les échanges conservés dès le début peuvent déterminer, plusieurs mois plus tard, s'il convient de restituer une caution ou qui doit prendre en charge une réparation.

La demande de remboursement des cautions et les litiges relatifs aux dommages méritent un guide à part entière. En attendant que nous le préparions, vous pouvez consulter nos articles sur le droit immobilier (en espagnol).

Six questions à se poser avant de signer le contrat d'arrhes

Toutes les habitations ne nécessitent pas le même niveau d'analyse. Ces questions permettent de déterminer s'il manque encore des éléments importants :

1. Le vendeur est-il en mesure de transmettre toutes les informations figurant dans l'annonce et lors de la visite ?
2. L'acte notarié, le registre foncier, le cadastre et la réalité physique racontent-ils une histoire cohérente ?
3. Les espaces qui justifient le prix peuvent-ils être utilisés légalement comme prévu ?
4. Connaissons-nous les charges, les dettes de copropriété, les travaux à réaliser et l'état technique du bien ?
5. Les besoins de financement et les conséquences d'un refus de la banque sont-ils clairement indiqués ?
6. Sait-on qui conserve chaque versement et comment celui-ci sera-t-il remboursé si une condition essentielle n'est pas remplie ?

Si plusieurs questions restent en suspens, il peut être judicieux de demander un délai ou de poser certaines conditions avant de signer.

Foire aux questions sur les contrats d’arras en Catalogne

Puis-je récupérer mon acompte si la banque ne m'accorde pas le prêt immobilier ?

Cela peut être possible lorsque le contrat prévoit le financement et que les conditions prévues à l'article 621-49 du Code civil de Catalogne sont remplies. Le refus doit être notifié dans le délai convenu et ne pas résulter d'une négligence de la part de l'acheteur. Étant donné que la loi autorise toute convention contraire, il convient d'examiner l'intégralité du contrat.

Est-ce que toutes les arras permettent de se retirer en ne perdant que l'argent versé ?

Non. En Catalogne, ces sommes sont considérées comme des arrhes confirmatoires, sauf si leur caractère pénal a été expressément convenu.

Le « nota simple » prouve-t-il que le logement est en règle dans son ensemble ?

Non. Il fournit des informations sur la propriété et les droits inscrits. Il doit être recoupé avec l'acte notarié, le cadastre, les documents d'urbanisme, la fiche d'enregistrement et la réalité physique. Il ne certifie pas non plus à lui seul l'état technique.

Peut-on signer un contrat de dépôt de garantie si certains documents manquent ?

Oui, mais il convient de déterminer quel document manque, quand il sera fourni et ce qui se passera s'il n'arrive pas ou s'il présente une anomalie. L'opération peut être subordonnée à un résultat satisfaisant.

Qui restitue les arrhes versées à une agence ?

Cela dépend des dispositions du contrat et du fait que l'agence détienne encore ou non la somme. Si une partie a déjà été versée aux vendeurs, plusieurs remboursements coordonnés pourraient s'avérer nécessaires.

Un rapport technique remplace-t-il l'examen juridique ?

Non. Le rapport technique porte sur l'état physique et les travaux. L'analyse juridique porte sur la propriété, les charges, le contrat et les conséquences des éléments constatés. Dans le cadre d'une opération complexe, ces deux perspectives se complètent.

Le notaire va-t-il vérifier le contrat d'arrhes ?

Les arras sont généralement signés avant de se rendre chez le notaire pour faire établir l'acte notarié. L'intervention notariale qui suit ne permet ni de revenir en arrière ni de renégocier librement un contrat privé qui lie déjà les parties.

En vérifiant au préalable, on peut prendre ses décisions avec plus de liberté

Il n'existe pas de transaction sans risque. Un examen préalable permet d'identifier ces risques, de les répartir dans le contrat et de déterminer s'il est toujours raisonnable de les assumer.

Si vous êtes sur le point de verser un acompte ou de signer un contrat de réservation, Ouissal Chairi, avocate inscrite à l'ICAB sous le n° 49 141, peut examiner le contrat et les documents relatifs au bien immobilier. Elle peut également vous aider à négocier en cas de divergences, de vices cachés ou de problèmes de financement.

Demander conseil avant de signer peut vous éviter de prendre votre première décision importante une fois que l'argent a déjà été versé.

Pour être accompagné lors de l’achat, consultez le service de droit immobilier.