Quan una parella es separa, la llar sovint és el centre de diverses decisions: qui pot continuar vivint-hi, qui en conserva la propietat, com s'ha de pagar la hipoteca i si val la pena vendre-la. Tractar aquestes qüestions com si fossin una sola pot conduir a acords difícils de complir.
A Catalunya, la resposta depèn de l'escriptura de propietat, del règim de béns, de si hi ha fills, del dret d'ús atorgat i dels mitjans econòmics de cada part. Per aquest motiu, abans d’encarregar una valoració o de posar la propietat al mercat, és aconsellable aclarir la situació jurídica.
Resposta breu: si la propietat és co-propietat de les dues parts, cap de les dues pot vendre tota la propietat pel seu compte. Es pot negociar una venda conjunta, l'adjudicació de la propietat a una de les parts o una solució temporal. Si no s'arriba a cap acord, qualsevol dels copropietaris pot, amb les excepcions legals pertinents, sol·licitar la divisió de la propietat co-propietat.
Aquesta guia explica les opcions que normalment es consideren quan una propietat compartida està implicada en un divorci o separació. Per tractar el vostre cas en detall, consulteu el nostre servei de venda de propietats en casos de divorci i successió.
L'ús, la propietat i una hipoteca són qüestions diferents.
El fet que una persona romangui a la propietat després d'una ruptura no significa que automàticament esdevingui l'únic propietari. De la mateixa manera, marxar de la propietat no significa automàticament perdre la quota especificada en l'escriptura.
Article 233-20 del Codi Civil de Catalunya permet als cònjuges acordar entre si a qui s'atorga el dret d'ús de l'habitatge familiar. Si no s'assoleix cap acord, el tribunal pot decidir la qüestió, tenint en compte, entre altres factors, la custòdia dels fills i les necessitats d'habitatge de cada cònjuge.
La propietat fa referència a qui ostenta el títol de la propietat. El dret d'ús determina qui la pot ocupar segons els termes acordats o els determinats pels tribunals. Una hipoteca, en canvi, continua vinculant els qui van signar l'acord de préstec fins que el banc accepti una modificació.
Abans de tractar la venda, és aconsellable comprovar els punts següents per separat:
- qui figura com a propietari i quin percentatge posseeix;
- si hi ha una hipoteca o qualsevol altra càrrega;
- si l'ús de la propietat ha estat assignat o es preveu assignar-lo;
- si hi ha menors d'edat i quines necessitats d'allotjament s'han de salvaguardar;
- quins costos ha assumit cada part;
- si hi ha un acord previ, un contracte o una ordre judicial.
Pots vendre la teva casa mentre estàs en procés de divorci?
Sí, sempre que les persones que han de donar el seu consentiment arribin a un acord i es respectin els drets relacionats amb la propietat. La venda es pot incorporar a l'acord de liquidació o coordinar-se amb els procediments de separació, però no sempre és aconsellable dur a terme ambdues operacions al mateix temps.
En alguns casos, vendre la propietat permet saldar la hipoteca, repartir els ingressos restants i facilita que cada persona trobi una nova llar. En altres, una venda immediata pot minar l'estabilitat dels fills, generar despeses imprevistes o tenir lloc en un moment desfavorable del mercat immobiliari.
La decisió legal s'ha de prendre abans de posar la propietat al mercat. Primer cal determinar què es pot vendre, qui ha d'implicar-s'hi, com es repartiran els costos i què passarà pel que fa a l'ús de la propietat. A continuació, si vendre és l'opció més adient, es pot recórrer a un professional immobiliari per dur a terme la valoració, la promoció, les visites i les negociacions de venda.
Claramente Legal no actua com a agència immobiliària: analitza els drets, acords, documents i l'estratègia legal de les parts; si cal, pot coordinar el procés de venda amb agents immobiliaris de confiança.
Què passa si una persona vol vendre i l'altra no?
La primera opció sol ser negociar. La reticència a vendre pot derivar de diverses raons: la necessitat de continuar vivint a la propietat, el desacord sobre el preu, la incapacitat d'aconseguir finançament per comprar la part de l'altra part, les preocupacions pels fills o la desconfiança envers l'acord econòmic.
Comprendre la raó real ajuda a avaluar una solució. Les alternatives habituals inclouen:
- vendre la propietat a un tercer i distribuir-ne els imports d'acord amb els drets de cada propietari;
- atorgar la propietat a una de les parts, alhora que es proporciona una compensació econòmica a l'altra;
- per mantenir la propietat conjunta de manera temporal, amb normes clares pel que fa a l'ús, les despeses i la data de revisió;
- d'acordar una venda futura un cop s'hagi complert una condició específica;
- sol·licitar una ordre judicial per a la divisió de béns si no es pot arribar a un acord.
Article 552-10 del Codi Civil de Catalunya estableix que, subjectes a les excepcions previstes per llei, qualsevol copropietari pot sol·licitar la divisió de la propietat comuna. Si no es pot arribar a un acord sobre com dur-la a terme, l'article 552-11 permet que la qüestió es sotmeti als tribunals.
Això no vol dir que cada desacord hagi de acabar immediatament als tribunals. Una avaluació independent, un calendari realista i una proposta que tingui en compte l'habitatge, les hipoteques, les despeses i altres conseqüències del divorci poden ajudar a resoldre moltes situacions.
A més, des que va entrar en vigor la Llei Orgànica 1/2025, els litigis civils generalment requereixen la prova d'un intent previ de negociació abans de presentar una reclamació, amb les excepcions legals pertinents. Una preparació acurada d'aquesta fase permet finalitzar la proposta, documentar l'impàs i avaluar si encara és possible una solució acordada.
Pots conservar la propietat?
Una de les parts pot considerar comprar la participació de l'altra. Abans d'acordar-ho, és aconsellable comprovar el valor de l'immoble, el saldo pendent de la hipoteca, la capacitat de finançament i els costos legals i fiscals de la transacció.
També és essencial distingir entre l'acord entre els copropietaris i la posició del banc. Fins i tot si una persona assumeix la propietat de l'immoble i la responsabilitat dels pagaments internament, l'altra pot continuar figurant com a deutor si el banc no accepta eximir-la del deute.
Una solució aparentment senzilla pot ser molt arriscada si una de les parts transfereix la propietat de l'immoble però continua sent responsable del préstec. L'escriptura, l'acord de separació i els acords de finançament s'han de revisar de manera coordinada.
El fet que hi hagi nens no significa automàticament que la propietat sigui invendible.
Quan hi ha menors, la seva estabilitat residencial és una consideració clau, però això per si sol no impedeix la possibilitat de vendre la propietat. Cal considerar com es satisfaran les seves necessitats d'habitatge i si existeix un dret d'ús que calgui mantenir o extingir d'acord amb les condicions establertes per llei.
El dret d'ús es pot inscriure al Registre de la Propietat. A més, el Codi Civil Català distingeix entre les obligacions derivades de la compra o de la millora de la propietat i les despeses ordinàries associades al seu ús. Per aquest motiu, no és aconsellable limitar l'acord a una frase genèrica com ara «la propietat s'ha de deixar als fills».
Un acord útil hauria de aclarir, quan sigui pertinent:
- qui fa ús de la propietat i fins quan;
- qui paga la hipoteca, les despeses de comunitat, les factures dels subministraments, l'assegurança i els impostos;
- com es decideix una venda futura;
- com es fixa o es revisa el preu;
- què passa si una de les parts impedeix les visites o rebutja ofertes raonables;
- com es distribueixen els beneficis nets de la transacció.
Vendre abans o després del divorci
No hi ha una única resposta. Vendre primer pot simplificar l'acord si ambdues parts col·laboren i són conscients del resultat financer. Vendre més tard pot permetre que els assumptes familiars es resolguin primer, però requereix que la copropietat estigui regulada amb precisió durant el període intermedi.
També es pot acordar una sèrie de passos: la valoració, un termini perquè una de les parts intenti adquirir la propietat, posar-la al mercat si no aconsegueix el finançament i les normes per acceptar ofertes. El més important és assegurar que les decisions clau no quedin pendents d'un acord futur sense un mecanisme per resoldre qualsevol punt mort.
Documents que val la pena revisar
El següent sol ser útil per a una avaluació inicial:
- escriptura i un informe d'historial de la propietat actualitzat;
- contracte hipotecari i certificat de deute pendent;
- acord, reclamació o ordre judicial, si n'hi ha;
- escriptures hipotecàries, despeses de servei, impost municipal, assegurança i factures de reparacions pertinents;
- informació sobre les aportacions inicials i els pagaments efectuats per cada part;
- valoracions o peritatges disponibles;
- correspondència i propostes intercanviades respecte de la propietat.
No tots els pagaments afecten necessàriament la participació en la propietat. No obstant això, poden ser rellevants per liquidar qüestions financeres o per presentar una reclamació. La documentació s'ha d'examinar abans de determinar els imports finals.
Un enfocament pràctic: entendre, analitzar, decidir i actuar
Comprendre: identificar la propietat, el seu ús, qualsevol hipoteca, les necessitats de la família i les posicions de cada part.
Analitza: compara les opcions legals i financeres, inclosos els seus terminis, costos i riscos.
Decidir: determinar si és aconsellable vendre, adjudicar, mantenir temporalment la propietat conjunta o iniciar procediments legals per dividir la propietat.
Actua: documenta l'acord, coordina el finançament i, només aleshores, organitza el màrqueting, si escau.
Preguntes freqüents
Què passa si la meva exparella no vol vendre la propietat?
No es pot imposar una venda voluntària específica sense el vostre consentiment, però l'impàs no significa necessàriament que la copropietat s'hagi de mantenir. Cal considerar opcions com atorgar la propietat a un dels copropietaris, una venda acordada mútuament, una solució temporal o, com a últim recurs, la divisió judicial.
Pot la meva exparella vendre la seva part sense el meu permís?
L'assignació d'una quota i la venda de la propietat sencera no són la mateixa cosa. A més, hi pot haver drets de preferència o un dret d'ús que podrien afectar la transacció. És aconsellable comprovar l'escriptura i els registres del cadastre abans de respondre.
Puc deixar de pagar la meva hipoteca si ja no hi visc?
Deixar la propietat no altera, per si mateix, les obligacions assumides amb el banc. Tampoc els acords interns entre la parella no eximeixen el prestatari d'aquestes obligacions si el banc no els accepta.
El dret d'ús impedeix una venda?
No necessàriament, però pot afectar el valor, la propietat i els drets del comprador. Això s'hauria d'investigar abans de posar la propietat al mercat.
És obligatori assistir a la vista judicial si no estem d'acord?
No. Es pot negociar una venda, un premi o un període transitori. Es consideren procediments legals quan no es pot arribar a una solució satisfactòria acordada mútuament.
Examinant la qüestió de l'habitatge familiar en el context del divorci
Les decisions relatives a l'habitatge familiar no s'han de prendre aïlladament de qüestions de custòdia, manutenció, compensació, deutes i de la capacitat de cada part per mantenir una nova llar. Podeu trobar més informació sobre això a la guia sobre les conseqüències del divorci a Catalunya, així com a les pàgines de dret de família i de dret patrimonial.
Si necessites aclarir qüestions abans de signar, fer una oferta o acceptar-ne una, reserva una consulta jurídica. Primer examinarem els teus drets i opcions per assegurar que la teva decisió sobre la propietat es basi en una estratègia jurídica sòlida.