Vendre un pis heretat per diversos hereus pot ser senzill quan tothom està d'acord. El problema sorgeix quan un hereu vol vendre, un altre prefereix conservar la propietat i un tercer no respon o rebutja qualsevol proposta.
Abans de vendre un pis heretat, cal comprovar si l'herència ha estat acceptada i distribuïda, qui figura com a propietari, quin percentatge li correspon a cadascú, quines gravàmens existeixen i si algun dels hereus està fent ús de la propietat.
Resposta breu: per vendre voluntàriament tota la propietat, tots els propietaris han de donar el seu consentiment. Tanmateix, el fet que un dels hereus no vulgui vendre no significa necessàriament que els altres hagin de continuar sent copropietaris indefinidament: es pot proposar una adjudicació, negociar una venda conjunta o, si no s'arriba a cap acord, sol·licitar la divisió de la propietat pels canals legalment establerts.
En aquesta guia expliquem les principals opcions disponibles a Catalunya quan necessiteu vendre un pis que heu heretat i no tots els hereus estan d'acord. Per dur a terme una valoració legal d'una propietat rebuda per herència i, si s'escau, coordinar-ne la venda, consulteu el nostre servei de venda de propietats per a casos de divorci i herència.
Abans de vendre un pis heretat: ja s'ha dividit l'herència?
No és el mateix si el pis forma part d'una finca encara per dividir que si la propietat ja ha estat adjudicada en quotes a diversos hereus.
Fins que no s'hagi dividit l'herència, cal revisar el testament o la declaració d'hereus, l'acceptació de l'herència, l'inventari, els deutes i qualsevol dret que el cònjuge supervivent, els legataris o altres parts interessades puguin tenir.
Un cop una propietat ha estat adjudicada a diverses persones, normalment es crea una comunitat de copropietaris respecte de la propietat, una situació coneguda com a copropietat o propietat indivisa. A Catalunya, les normes que regulen la copropietat indivisa ordinària permeten als copropietaris acordar com es gestiona i, en principi, sol·licitar-ne la divisió.
Aquesta distinció és important perquè determina quins documents cal signar, qui està autoritzat a participar-hi i quin procediment caldria seguir si no s'assoleix cap acord.
Es pot vendre un pis heretat per diversos hereus?
Sí, sempre que totes les persones que han de transferir la propietat donin el seu consentiment i que els assumptes relacionats amb l'herència i el registre de la propietat estiguin en ordre. Aquesta situació és especialment comuna en casos d'herència entre germans, quan cada hereu té una idea diferent sobre què fer amb l'habitatge familiar.
Abans de posar la propietat al mercat, és aconsellable comprovar:
- que l'herència ha estat degudament acceptada i distribuïda;
- qui són els accionistes i quin percentatge posseeixen;
- si hi ha algunes hipoteques, embargaments, usdefruit o altres gravàmens;
- si la propietat està ocupada o llogada;
- quins són els despeses i impostos pendents;
- com es prendran les decisions sobre el preu, les agències immobiliàries, les visites i les ofertes;
- com es distribuiran els beneficis nets de la venda.
Una valoració no substitueix aquesta anàlisi. Primer cal aclarir qui té l'autoritat per prendre decisions i quins drets existeixen; només llavors es pot organitzar la venda en col·laboració amb agents immobiliaris de confiança.
Clarament, Legal no actua com a agent immobiliari. La seva funció és analitzar l'herència, el títol, els acords, els documents i l'estratègia jurídica. La valoració, el màrqueting, les visites i les negociacions comercials són responsabilitat de l'agent immobiliari implicat.
Què passa si un dels hereus no vol vendre?
Per vendre voluntàriament tota la propietat, cal l'acord de tots els propietaris. Un copropietari no pot signar en nom dels altres ni obligar-los a acceptar una oferta específica.
Tanmateix, la manca d'unanimitat no sempre significa que la propietat conjunta s'hagi de mantenir. L'article 552-10 del Codi Civil de Catalunya reconeix, amb les excepcions estatutàries, el dret de qualsevol copropietari a sol·licitar la divisió de la propietat comuna. Si no s'arriba a cap acord sobre com dividir-la, l'article 552-11 preveu la possibilitat de portar el tema davant dels tribunals.
Abans d'iniciar els procediments, és aconsellable entendre per què hi ha oposició. Les situacions més comunes són:
- un hereu desitja continuar vivint al pis;
- considera que el preu proposat és massa baix;
- vol comprar les participacions dels altres, però necessita temps o finançament;
- contesta els percentatges o els costos pagats;
- hi ha una disputa més àmplia sobre la successió;
- no participa en la presa de decisions o és difícil de contactar.
Cada cas requereix una estratègia diferent. Una proposta que inclogui una valoració independent, terminis i normes clars pot facilitar un acord que una simple demanda de «vendre ara» no aconsegueix.
Abans de portar el cas als tribunals, també s'hauria de considerar una negociació prèvia. La Llei Orgànica 1/2025 exigeix, en general, que es busqui un mitjà adequat de resolució de conflictes abans de presentar una reclamació civil, amb les excepcions legals pertinents. Un avís redactat adequadament ha d'identificar la propietat, la proposta, la valoració i el termini per a la resposta.
Opcions per vendre un pis heretat si no es pot arribar a un acord
1. Venda voluntària a tercers
Si finalment s'assoleix la unanimitat, es pot fixar el preu i distribuir els ingressos d'acord amb els drets de cada part, després de deduir les despeses i càrrecs acordats. És aconsellable especificar per escrit qui coordina la transacció i com s'acceptaran les ofertes.
2. Adjudicació a un dels hereus
Un dels hereus pot retenir la propietat abonant una compensació econòmica als altres. Cal revisar la valoració, el finançament, les gravàmens i les implicacions fiscals. Si hi ha una hipoteca, l'alliberament dels altres deutors també depèn de l'entitat financera.
3. Acord temporal d'ús o de lloguer
De vegades pot ser desitjable mantenir la propietat conjunta durant un cert període. Per evitar futurs conflictes, l'acord hauria d'establir la durada, l'ús de la propietat, el lloguer (si escau), les despeses, les reparacions, l'administració i una data o mecanisme per a una futura venda.
4. Divisió de la propietat comuna
Quan no es pugui arribar a un acord, un copropietari pot plantejar-se interposar una demanda per a la divisió de la propietat comuna. Si la propietat és indivisible i ningú no està disposat a adquirir-la ni pot fer-ho en les condicions establertes per llei, la solució pot implicar la venda de la propietat i la posterior distribució dels ingressos.
El resultat dels procediments judicials sovint és menys previsible i pot comportar costos més elevats que un acord negociat; per tant, és aconsellable considerar amb antelació les alternatives disponibles.
Pot un hereu vendre la seva part de el pis que ha heretat?
Un copropietari pot considerar transferir la seva quota, però vendre una quota indivisa no és el mateix que vendre un pis sencer. El comprador esdevé membre de l'associació de copropietat, i la transacció pot estar subjecta a drets de preempció que tenen els altres copropietaris i a altres circumstàncies del cas.
A més, el preu d'una sola acció normalment es negocia de manera diferent del valor proporcional d'una propietat en plena propietat venuda en la seva totalitat. Abans d'acceptar una oferta, és aconsellable comparar aquesta opció amb un lliurament, una venda conjunta o una divisió.
Què passa si un dels hereus viu a el pis?
El fet que algú visqui a la propietat no el converteix automàticament en el seu únic propietari. L'ocupació continuada de la propietat per part d'un dels hereus no extingueix les quotes dels altres hereus.
Tanmateix, cal analitzar l'origen de l'ocupació, els acords existents, les despeses incorrudes, la possible existència d'un dret d'usufruct i les circumstàncies familiars.
Tampoc no és prudent canviar els panys, impedir l'accés o iniciar unilateralment les activitats de màrqueting sense revisar prèviament els drets de cada part. Aquestes accions poden exacerbar la disputa i dificultar l'arribada a un acord posterior.
Com tractar les despeses pagades per un sol hereu
L'impost sobre béns immobles, les quotes de comunitat, l'assegurança, les taxes addicionals, els subministraments, les reparacions i les millores no sempre es tracten de la mateixa manera. Cal distingir entre les despeses necessàries per mantenir la propietat, els costos associats a l'ús exclusiu i les obres realitzades sense autorització.
És aconsellable conservar un registre de les factures, dels justificants de pagament, de la correspondència i dels acords. L'article 552-8 del Codi Civil de Catalunya regula la contribució dels copropietaris a determinades despeses comunes i el possible reemborsament de les quantitats pagades per avançat.
Els acords entre copropietaris poden afectar l'acord final, però no s'haurien de resoldre de manera informal retinguent documents o bloquejant la venda indefinidament.
Documents necessaris per vendre un pis heretat
Abans de prendre una decisió, és aconsellable reunir, entre altres documents:
- certificat de defunció i testament vitalici;
- un testament o una declaració d'hereus;
- carta d'acceptació i concessió, si ja n'existeix una;
- títol de propietat anterior de l'immoble i un certificat d'antiguitat del Registre de la Propietat;
- informació sobre hipoteques, usdefruit i altres gravàmens;
- reptes de l'impost sobre béns immobles, de la taxa de serveis, de l'assegurança i de les contribucions especials;
- contractes de lloguer o documents relatius a l'ocupació;
- avaluacions disponibles i propostes intercanviades;
- receptes de les despeses en què ha incorregut cada sol·licitant.
L'Agència Tributària de Catalunya proporciona informació oficial sobre l'impost de successions. El tractament fiscal de l'assignació o venda posterior s'ha d'avaluar cas per cas, ja que depèn de la naturalesa de la transacció, dels valors implicats i de les circumstàncies de cada persona.
Com posar a la venda un pis heretat
Comprendre: determinar si l'herència s'ha dividit, qui té drets sobre el pis i quines gravàmens existeixen.
Analitza: compara la venda conjunta, l'assignació, l'ús temporal i la divisió, incloent-hi costos, impostos, finançament i terminis.
Decideix: redacta una proposta específica que estableixi l'avaluació, el calendari i un desglossament clar del finançament.
Actua: documenta l'acord i coordina la transacció immobiliària només un cop el marc legal estigui clar.
Preguntes freqüents sobre la venda d'un pis heretat
Es pot vendre un pis heretat si un dels hereus no hi està d'acord?
Un hereu no pot ser obligat a acceptar una venda voluntària específica, però tampoc es pot exigir que totes les parts continuïn sent copropietaris indefinidament. Es pot negociar una assignació de la propietat, una venda conjunta o, si no s'arriba a cap acord, una divisió de la propietat pels canals legalment prescrits.
Pot la majoria dels hereus forçar la venda de el pis?
La majoria de persones no poden transferir voluntàriament la totalitat de la propietat sense el consentiment de tots els propietaris. Una altra qüestió és que un dels copropietaris pot sol·licitar la divisió mitjançant els canals legalment prescrits.
Pot un hereu vendre la seva part de el pis que ha heretat?
Podeu considerar transferir la vostra quota, però això no és el mateix que vendre tota la propietat. El comprador adquiriria una quota en la copropietat, i cal analitzar els drets dels altres copropietaris i els termes específics de la transacció.
Pot l'hereu que viu al pis conservar-lo?
Es pot proposar un premi, però la part que el concedeix ha de compensar les altres parts d'acord amb els termes acordats o legalment prescrits i, si cal, ha d'organitzar el finançament necessari.
Què passa si un dels hereus no respon?
S'hauria d'intentar establir una comunicació formal i avaluar com la seva manca de resposta està afectant la finca o la comunitat. Si l'impàs persisteix, es poden considerar els procediments notarials o legals adequats.
Necessites vendre un pis que has heretat però no pots arribar a un acord?
Vendre un pis heretat per diversos hereus no sempre requereix anar directament als tribunals. Una valoració clara, una proposta ben pensada i unes negociacions degudament documentades poden permetre arribar a un acord fins i tot quan les posicions inicials són molt allunyades.
Si un acord no és factible, és aconsellable determinar com més aviat millor quina via legal permetrà que s'extingui la propietat conjunta i evitar que la propietat quedi bloquejada durant anys.
Podeu trobar més informació a la pàgina de Dret de la Propietat i al servei de venda de propietats per a casos de divorci i successió.
Si necessiteu saber què pot fer cada hereu abans de valorar o vendre la propietat, reserveu una consulta jurídica. Revisarem la documentació, les quotes, els costos i les opcions disponibles abans de fer el següent pas.